Comment obtenir un prêt bancaire
Le dossier type pour sortir des 33%
Bonjour les amis,
Avant de lire cette newsletter, voici les actualités de ma semaine :
* Je me suis fixé de nouveaux objectifs sportifs pour 2025 : nager 100 m nage libre en 1 minute !
* Une semaine un peu plus calme au bureau, je vous en parle un peu plus loin.
* Je partage avec vous une photo amusante prise lors d’une de mes visites. J’adore observer les boîtes aux lettres !
Le froid s’installe doucement à Marseille. Ce matin, en ouvrant les volets, j’ai senti l’air glacé me rappeler que l’hiver approche à grands pas. Cette semaine a été un peu spéciale pour moi : j’ai enfin réussi à passer deux fois trois heures assis à mon bureau. Pas pour regarder Netflix, mais pour avancer sur des sujets importants que je repoussais depuis des mois.
C’était étrange : un mélange de culpabilité (je ne faisais ni visites ni ventes) et de satisfaction (je cochais enfin ces fiches mentales qui s’accumulaient). Ce temps passé à mon bureau m’a permis de mieux structurer un projet que je suis ravi de partager avec vous aujourd’hui.
Un nouvel immeuble : on signe !
Le 18 novembre, nous avons signé le compromis pour un nouvel immeuble à Aubagne. Une vraie pépite, malgré quelques défis. Voici les chiffres :
* Achat : 65.000 € pour 3 studios de 20 m² chacun.
* Travaux prévus : 30.000 €.
* Particularité : 1 des appartements est squatté (procédure en cours).
* Coût total estimé : 110.000 €.
* Rentabilité après travaux et mise en location meublée : 22 %.
Ce projet, bien qu’excitant, m’a remis face à une réalité incontournable : la recherche de financement. Que vous achetiez pour 100.000 € ou 1 million, tout passe par un dossier béton à présenter à la banque. Et c’est là que mon expérience entre en jeu.
Le secret de 50 prêts immobiliers
Petite confidence : ma femme est une ancienne banquière. Grâce à elle, j’ai appris tous les rouages du circuit décisionnaire dans une banque. En combinant ses conseils et mon expérience, j’ai monté une trame type de dossier bancaire, que j’utilise pour chaque projet.
C’est simple, cette méthode m’a permis d’obtenir 50 prêts immobiliers à ce jour.
Aujourd’hui, j’ai envie de partager avec vous les étapes essentielles pour bâtir un dossier qui donne envie à votre banquier de dire « Oui ».
1. La présentation : votre arme secrète
Votre banquier est votre premier jury. Il doit pouvoir vous présenter à ses supérieurs ou au département des risques sans effort. Soyez clair, précis et professionnel. Voici ma structure :
1. Introduction : Qui êtes-vous ? Quelle est votre expérience ? Résumez votre parcours.
2. Objectif : Pourquoi ce prêt ? Quels montants et garanties ?
3. Votre activité : Montrez vos réalisations et votre stabilité financière.
4. Projet : Décrivez le bien, sa rentabilité et son potentiel.
5. Analyse économique : Pourquoi investir maintenant dans ce marché ?
6. Forces : Mettez en avant vos atouts : réseau, expertise, stratégie.
7. Conclusion : Remerciez et restez disponible.
2. Le dossier : le nerf de la guerre
Votre banquier demandera les documents classiques :
* Pièce d’identité, relevés bancaires, avis d’imposition, compromis d’achat.
* Pour une société : KBis, statuts.
Mais n’oubliez pas les extras qui font la différence :
* Votre présentation (idéalement sur un word; cf point 1)
* Diagnostic énergétique (DPE)
* Une fiche patrimoniale bien détaillée.
* Une rentabilité projetée.
* Un organigramme clair si vous avez plusieurs sociétés.
* Photos et vidéos du bien pour appuyer votre présentation.
* Attestation de valeur locative
* Attestation de valeur de revente : ceci va permettre de le rassurer, en cas de problème: est ce que vous faites une bonne affaire ? Justifiez par des chiffres votre achat. Servez vous des données de meilleurs agents.
3. Les petites astuces qui changent tout
Voici mes conseils, issus de plusieurs années de pratique :
* Un compte dédié par projet : Une transparence qui plaît aux banquiers.
* Demandez un différé : 4 à 6 mois, même sans travaux, pour garder une trésorerie confortable.
* Ne négociez pas le taux : Cela donne une mauvaise image. Votre banquier est là pour vous enrichir ; acceptez qu’il y trouve aussi son compte.
* Attention aux virements miroirs : Si vous cachez des comptes, soyez irréprochable dans vos transferts.
* Ayez toujours une réserve de trésorerie : Les banques apprécient de savoir que vous avez une marge de sécurité pour absorber les imprévus. Une réserve de trésorerie équivalente à 3 à 6 mois de charges est souvent bien vue. Pour ma part je propose pro-activement 10% d’apport.
En résumé : Préparez votre dossier comme si vous alliez à un entretien crucial. C’est votre sérieux et votre structure qui feront basculer la décision.
Confidence pour confidence: j’offre un cadeau à chaque noël à mon banquier.
Une dernière chose : tout ce qu’on partage ici reste entre nous. 😊
Bye, Alex